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編者按

2024年我國60歲及以上老年人口3.1億人，占全國人口的22.0%，其中65歲及以上人口2.2億人，占全國人口的15.6%。按照聯(lián)合國關(guān)于老齡化的劃分標(biāo)準(zhǔn)，中國已進(jìn)入“中度老齡化”社會(huì)的階段。盡管現(xiàn)有注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4.1萬個(gè)、床位517.2萬張，但每千名65歲以上的老年人僅擁有約25張床位，遠(yuǎn)未滿足日益增長的養(yǎng)老需求。隨著老年人對生活品質(zhì)要求的提高，完善養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施已成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分，也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。面對這一挑戰(zhàn)，如何優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)體系、推廣智慧養(yǎng)老模式、盤活存量資源并保障經(jīng)濟(jì)效益，已成為推動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的核心議題。

在導(dǎo)師徐成彬的指導(dǎo)下，中咨公司青馬研習(xí)第三小組學(xué)員沈文軒、石驍、徐姝祺、張雪飛、袁小舒、許佳琪、馬天澤，深入探討了中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢。他們從人口老齡化與養(yǎng)老服務(wù)體系、資產(chǎn)運(yùn)營管理、養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益、智慧養(yǎng)老、養(yǎng)老設(shè)施盤活路徑等多個(gè)維度，開展了一系列專題研究。這些研究成果不僅為政策制定者提供了前沿信息，也為業(yè)界同仁提供了寶貴參考，展現(xiàn)了公司青年研究者胸懷“國之大者”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

中咨研究公眾號將該研究報(bào)告的部分成果以系列文章的形式陸續(xù)刊發(fā)，本文是系列研究之二：我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存量資產(chǎn)現(xiàn)狀和運(yùn)營管理研究。

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及其基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式系列研究之二

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存量資產(chǎn)現(xiàn)狀

和運(yùn)營管理研究

中咨公司青馬研習(xí)第三小組

徐成彬 沈文軒 石驍 等

摘要：本研究分析了我國養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營管理的現(xiàn)狀、存在的問題及政策建議。養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施包括養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)等，目前存在床位數(shù)量不足與高空置率并存、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合規(guī)性問題等挑戰(zhàn)。運(yùn)營管理方面，保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)等主體參與，但專業(yè)人才缺乏、服務(wù)質(zhì)量偏低、運(yùn)營成本較高等問題突出。針對這些問題，未來需通過完善政策制度、加強(qiáng)用地監(jiān)管、優(yōu)化辦理手續(xù)、規(guī)范資金運(yùn)作、提升產(chǎn)權(quán)意識，并完善養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)與激勵(lì)機(jī)制、鼓勵(lì)跨區(qū)域協(xié)同與共享資源、強(qiáng)化資源配置與資金保障，積極推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施向高質(zhì)量發(fā)展，有效回應(yīng)人口老齡化衍生的社會(huì)需求。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施；存量資產(chǎn)現(xiàn)狀；運(yùn)營管理模式

一、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營管理現(xiàn)狀分析

養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施是指為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉等服務(wù)的場所和設(shè)施，包括養(yǎng)老院、老年公寓、日間照料中心、老年活動(dòng)中心等。本文所述的養(yǎng)老地產(chǎn)概念屬于養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施，是一種基于適老化和為老化住宅而拓展出來的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)[1]。它不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，而是以養(yǎng)老服務(wù)為核心，附加文體中心、護(hù)理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)居住、餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健、就醫(yī)等多功能于一體的綜合性地產(chǎn)[2]。這種地產(chǎn)模式不僅依靠住宅銷售、出租和相關(guān)物業(yè)經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)的金融化運(yùn)作，還通過商業(yè)配套服務(wù)或養(yǎng)老專業(yè)化服務(wù)的增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)自身盈利和長遠(yuǎn)發(fā)展[3-4]。

（一）養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀分析

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的類型及特點(diǎn)

根據(jù)功能劃分，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為養(yǎng)老院、養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、老年公寓和養(yǎng)老驛站等類型[5]。

（1）養(yǎng)老院

養(yǎng)老院是專為接待自理老人或綜合接待自理老人、介助老人、介護(hù)老人安度晚年而設(shè)置的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)[6]。包括社會(huì)福利院、敬老院和養(yǎng)老院在內(nèi)的，且具備生活管理、醫(yī)療保健、文化娛樂等綜合服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)[7]。養(yǎng)老院可以依據(jù)性質(zhì)、功能和價(jià)格進(jìn)行分類，按性質(zhì)可分為國營、民營和公辦民營三類；按功能可分為自理型、護(hù)理型和康養(yǎng)型；按價(jià)格可分為高端和中低端。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，養(yǎng)老院規(guī)模不斷擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容也更加豐富。然而，養(yǎng)老院的床位利用率存在較大差異，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市床位利用率較高，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和農(nóng)村則存在床位閑置的情況。

（2）養(yǎng)老社區(qū)

養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）是以持續(xù)照料為核心，針對不同照料層級的老齡群體布置多元化養(yǎng)老居住設(shè)施的養(yǎng)老模式。它通常包括住宅、醫(yī)療設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等，功能齊全、服務(wù)完善、社區(qū)氛圍濃厚[8]。養(yǎng)老社區(qū)的建筑面積較大，床位數(shù)量較多，可以滿足不同老年人的需求。截至2023年3月，全國已建設(shè)CCRC康養(yǎng)社區(qū)達(dá)288家，主要分布在上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市。

（3）老年公寓

老年公寓是專為老年人打造的公寓式住宅，其擁有配套的飲食、衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)等。老年公寓的建筑面積相對較小，戶型以小戶型為主，適合老年人居住。床位數(shù)量較少，主要為自理型床位。我國第一所老年公寓于1986年誕生于安徽省安慶市，此后各地紛紛效仿，老年公寓數(shù)量逐漸增加。

（4）養(yǎng)老驛站

養(yǎng)老驛站是一種社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，為老年人提供便捷、高效的養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老驛站的分布通常與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口老齡化程度、政策支持等因素相關(guān)。以北京市為例，全市具備星級資格的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站共有814家，其中二星級及以上的驛站占總數(shù)的54%[9]。其他城市也在積極推進(jìn)養(yǎng)老驛站的建設(shè)，如深圳市寶安區(qū)已建成387個(gè)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站。

2.養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)形成與權(quán)屬

我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的所有制形式涵蓋了公建公營、公建民營及民建民營，這些不同模式基于投資主體的差異，形成了各具特色的養(yǎng)老資產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)。

（1）公辦養(yǎng)老資產(chǎn)

公辦養(yǎng)老資產(chǎn)主要由政府通過財(cái)政撥款、土地劃撥等手段直接投資建設(shè)，為滿足社會(huì)基本養(yǎng)老需求，提供公益性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)確保養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營能夠覆蓋更廣泛的老年人群體，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)的公平分配[8]。

①投資主體與規(guī)模

公辦養(yǎng)老資產(chǎn)的投資主體包括政府、政府與國有企業(yè)合力以及其他公辦機(jī)構(gòu)。政府作為核心投資主體，其投資規(guī)模受人口老齡化程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及政策導(dǎo)向的影響。在老齡化嚴(yán)重地區(qū)，政府會(huì)增加投資以滿足服務(wù)需求，而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)則有能力投入更多資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老設(shè)施。

②資產(chǎn)權(quán)屬

公辦養(yǎng)老資產(chǎn)的權(quán)屬清晰，土地所有權(quán)歸國家，政府代表國家行使權(quán)利，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擁有土地使用權(quán)。建筑物及設(shè)施由政府投資建設(shè)，所有權(quán)同樣歸政府，但可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)或企業(yè)在授權(quán)范圍內(nèi)管理使用。政府統(tǒng)一管理公辦養(yǎng)老資產(chǎn)，確保安全和有效使用，并在處置時(shí)遵循法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大社會(huì)價(jià)值。

③資金來源與債務(wù)

公辦養(yǎng)老資產(chǎn)的主要資金來源包括財(cái)政撥款、土地出讓收入和專項(xiàng)基金。然而，在運(yùn)營過程中，可能會(huì)存在應(yīng)付款項(xiàng)形成的債務(wù)，以及銀行貸款和債券發(fā)行等債務(wù)來源。這些債務(wù)需根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格審批和管理。

（2）企業(yè)投資養(yǎng)老資產(chǎn)

①房地產(chǎn)企業(yè)投資

房地產(chǎn)企業(yè)利用自身土地資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，形成的資產(chǎn)歸企業(yè)所有。投資規(guī)模因項(xiàng)目而異，大型房企投資的項(xiàng)目規(guī)模較大。資產(chǎn)權(quán)屬方面，企業(yè)通過招拍掛等方式獲取土地使用權(quán)，并擁有建筑物及設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)。自有資金來源包括企業(yè)自有資金和債務(wù)融資，如銀行貸款、債券發(fā)行等。

②保險(xiǎn)企業(yè)投資

保險(xiǎn)公司利用長期資金優(yōu)勢投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，為客戶提供養(yǎng)老服務(wù)。投資從幾億元到上百億元不等，規(guī)模差異較大。資產(chǎn)權(quán)屬方面，保險(xiǎn)公司可能采用重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)或合作模式，分別持有物業(yè)權(quán)、租賃使用權(quán)或通過與外部機(jī)構(gòu)簽約獲得服務(wù)能力。自有資金主要來源于保險(xiǎn)公司的長期資金，債務(wù)情況則可能因前期大量資金投入和運(yùn)營初期收入不足而產(chǎn)生。

③其他社會(huì)資本投資

信托公司和醫(yī)療企業(yè)等也可參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資，此類社會(huì)資本可根據(jù)自身特色和優(yōu)勢進(jìn)行精準(zhǔn)投資。信托公司憑借其強(qiáng)大的資金募集能力和靈活的投資策略，能夠?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供穩(wěn)定的資金來源和專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。醫(yī)療企業(yè)則可能基于自身在健康服務(wù)、醫(yī)療設(shè)施及運(yùn)營管理方面的優(yōu)勢，為項(xiàng)目注入高品質(zhì)的醫(yī)療資源和專業(yè)的健康管理服務(wù)。

（3）混合投資養(yǎng)老資產(chǎn)

①政府與社會(huì)資本合作

政府與社會(huì)資本合作共同投資、建設(shè)和運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體關(guān)系。投資主體包括政府、社會(huì)資本方和第三方機(jī)構(gòu)，投資規(guī)模因項(xiàng)目而異。資產(chǎn)權(quán)屬方面，土地等資產(chǎn)的所有權(quán)歸政府，項(xiàng)目設(shè)施等在合作期內(nèi)由項(xiàng)目公司運(yùn)營管理，合作期滿后根據(jù)合同約定進(jìn)行資產(chǎn)移交或處置。自有資金來源包括政府出資和社會(huì)資本方注入，債務(wù)情況則可通過銀行貸款、發(fā)行債券等方式籌集資金并償還。

②股份制合作

股份制合作模式下，多個(gè)投資者共同出資成立養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目公司，按出資比例持有股份、分配權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。投資主體多元化，包括政府、企業(yè)、個(gè)人等。投資規(guī)模取決于股東能力和項(xiàng)目需求，資產(chǎn)權(quán)屬歸項(xiàng)目公司所有，股東按股份享有相應(yīng)權(quán)益。自有資金來源由股東投入的資本金構(gòu)成，債務(wù)情況由項(xiàng)目公司承擔(dān)。

3.基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)存量分析

（1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量持續(xù)增長，空間分布不均

近年來，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量整體呈增長趨勢。截至2023年底，全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施總數(shù)達(dá)40.4萬個(gè)，同比增長4.3%；注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4.1萬個(gè)，同比增長0.5%。然而，我國各地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布不均衡，河南、安徽、四川、江蘇、山東等省份數(shù)量排名靠前，而海南、青海等省份數(shù)量相對較少（見圖1）。這種地域分布的不平衡，一定程度上反映了我國養(yǎng)老資源分配的不均衡性。

資料來源：根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理

圖1 我國各地養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量

（2）床位數(shù)量不足與高空置率并存，供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出

盡管我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量在增加，但床位數(shù)量仍相對不足。截至2023年底，全國共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位823萬張，較2019年增加了6%，但較2022年下降了0.77%，其中注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位517.2萬張（見圖2）。與不斷攀升的老年人口數(shù)量、老年人口占總?cè)丝诒嚷室约袄夏険狃B(yǎng)比相比，明顯存在床位數(shù)量不足的問題。同時(shí)，養(yǎng)老床位空置率居高不下，2023年末全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率約為43.25%，即空置率超過50%。這主要是由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)格虛高、空間分布錯(cuò)位、服務(wù)質(zhì)量不高、護(hù)理人才短缺等原因所致。

資料來源：根據(jù)民政部公布數(shù)據(jù)整理

圖2 2019-2023年各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施及注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)對比圖

（3）普惠養(yǎng)老設(shè)施供給增加

近年來，我國組織實(shí)施居家和社區(qū)基本養(yǎng)老服務(wù)提升行動(dòng)，推動(dòng)各地加強(qiáng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。截至2023年末，全國注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，公辦性質(zhì)的機(jī)構(gòu)占比45%，為低收入、特困群體等提供兜底保障性養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，城市新建居住區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)率83%以上，農(nóng)村敬老院和互助養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施也在不斷加強(qiáng)。

（二）養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理現(xiàn)狀分析

我國的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理在不斷引入市場機(jī)制，強(qiáng)調(diào)市場、社會(huì)、家庭和個(gè)人在社會(huì)福利領(lǐng)域中的責(zé)任。

1.運(yùn)營管理主體

（1）保險(xiǎn)公司

保險(xiǎn)公司憑借長期穩(wěn)定的資金來源和風(fēng)險(xiǎn)管理能力，成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營的理想合作伙伴。養(yǎng)老社區(qū)具有投資規(guī)模巨大、投資周期長、中后期資金回流穩(wěn)定、長期綜合投資收益率較高以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)行業(yè)資金期限長、規(guī)模大的特點(diǎn)高度契合[10]。在運(yùn)營管理過程中，通過投資養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)公司不僅能獲得穩(wěn)定的收益，還能拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提高市場競爭力。

（2）地產(chǎn)公司

養(yǎng)老社區(qū)是地產(chǎn)公司未來發(fā)展的重要方向之一。地產(chǎn)公司在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)，但養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營對其提出了更高要求，如整合醫(yī)療、保健、娛樂等資源的能力，獲取長期低成本資金的能力，以及長期項(xiàng)目運(yùn)營和管理能力等。通過轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)公司可實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，提升項(xiàng)目附加值和競爭力。

（3）養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)

專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)則提供全方位、個(gè)性化的養(yǎng)老服務(wù)，包括日常照料、醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)服務(wù)等。這些企業(yè)通常擁有專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能夠根據(jù)老年人的不同需求提供定制化服務(wù)方案，在養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營中發(fā)揮關(guān)鍵作用，不僅提升了養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化水平，還推動(dòng)了養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。

2.運(yùn)營模式分析

（1）出售型運(yùn)營模式

出售型養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式借鑒常規(guī)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過市場招拍掛獲地建設(shè)，其產(chǎn)品內(nèi)容及銷售對象有所不同。對老年住戶而言，購買老年住宅可擁有產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)居家養(yǎng)老思想，也可能帶來房產(chǎn)升值收益，但一次性成交加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，且可能面臨規(guī)劃不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不全等問題。對開發(fā)商而言，該模式投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高，資金回籠快，但無法享受土地優(yōu)惠，利潤來源單一，后期管理服務(wù)難度大。此模式適合養(yǎng)老地產(chǎn)市場初期及缺乏資金和管理經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。

（2）部分出售+長期持有型運(yùn)營模式

該模式將部分住宅出售，部分持有運(yùn)營出租。具備用地策略靈活，可降低土地成本并享受升值利益的特點(diǎn)。通常出售型物業(yè)占70%—80%，目標(biāo)客戶為普通購房者，用于快速銷售回收成本并獲取利潤支持后續(xù)開發(fā)；持有型物業(yè)占20%—30%，提供專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理等配套功能，主要通過出租獲取長期收入。此模式結(jié)合了出售與持有的優(yōu)點(diǎn)，但專業(yè)性要求高，需保證高入住率、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水平、資源整合協(xié)調(diào)和專業(yè)運(yùn)營能力，適合財(cái)力強(qiáng)大且資源豐富的企業(yè)。

（3）長期持有型運(yùn)營模式

長期持有模式指經(jīng)營者擁有產(chǎn)權(quán)，通過出租使用權(quán)和提供服務(wù)獲取收益。此模式入住門檻低，靈活多樣，按老年人健康程度和經(jīng)濟(jì)情況收取不同租金。常見盈利模式有會(huì)員制、押金制、保單捆綁制。會(huì)員制通過高額會(huì)費(fèi)回收成本，以服務(wù)費(fèi)為主要利潤來源，適合中高端養(yǎng)老社區(qū)；押金制因需占用大量資金，多用于小型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；保單捆綁制則通過購買保險(xiǎn)產(chǎn)品獲得入住權(quán)，保險(xiǎn)公司提供租金抵扣，目前已在多家保險(xiǎn)公司推廣。

長期持有模式可降低土地成本，實(shí)現(xiàn)資金回籠，保留產(chǎn)權(quán)可結(jié)合多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入，但要求開發(fā)商具備充?，F(xiàn)金、持續(xù)客戶招募能力和專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，多出現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)成熟期。

3.管理模式分析

（1）開發(fā)商管理模式

開發(fā)商管理模式由原開發(fā)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營，其優(yōu)勢在于開發(fā)商與消費(fèi)者聯(lián)系緊密，便于建立高效溝通機(jī)制，從而更精準(zhǔn)把握消費(fèi)者需求，使得項(xiàng)目后期服務(wù)架構(gòu)的建設(shè)更為順暢。在養(yǎng)老地產(chǎn)初期，由于開發(fā)商為追求利潤最大化，加之專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)管理資源稀缺、資產(chǎn)化證券市場發(fā)展不平衡，多數(shù)房企同時(shí)承擔(dān)投資建設(shè)與運(yùn)營管理。此模式發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)整合資源能力，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但考驗(yàn)開發(fā)商融資與經(jīng)營能力。

（2）戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式

戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式由開發(fā)商與專業(yè)管理公司合作運(yùn)營，構(gòu)建涵蓋餐飲娛樂、護(hù)理康復(fù)、文化交流等多方面的服務(wù)體系。通過與醫(yī)療、餐飲、健身及后勤管理公司建立戰(zhàn)略同盟，促進(jìn)高端養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)設(shè)施與居家養(yǎng)老結(jié)合。各公司負(fù)責(zé)專業(yè)領(lǐng)域，發(fā)揮品牌效應(yīng)，快速建立同盟關(guān)系，提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)立專業(yè)化分工的特色服務(wù)體系，展現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)優(yōu)勢，區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)。

（3）專業(yè)公司管理模式

專業(yè)公司管理模式依賴專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營，服務(wù)體系完善，專業(yè)化水平高，涵蓋多方面服務(wù)。該模式管理可信，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，運(yùn)營靈活。通過專業(yè)化分工明確職責(zé)，建立科學(xué)服務(wù)架構(gòu)，提升服務(wù)質(zhì)量。國內(nèi)眾多房企采用此模式，實(shí)踐證實(shí)其生命力強(qiáng)、靈活且潛力巨大。

二、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及運(yùn)營管理存在的問題

（一）養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合規(guī)性問題

1.土地使用不規(guī)范

部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)及改變用地性質(zhì)的行為。土地出讓金繳納不及時(shí)或不足的情況也同時(shí)存在，導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)模糊，阻礙項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展。此外，資金短缺、規(guī)劃變動(dòng)等因素致使部分項(xiàng)目長期擱置，土地因此被閑置與浪費(fèi)。

2.項(xiàng)目審批手續(xù)不全

部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)前未取得必要的規(guī)劃許可，或擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致項(xiàng)目不符合城市規(guī)劃要求。此外，消防審批不通過也是常見問題，一些項(xiàng)目未能按照消防標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和施工，影響正常運(yùn)營[11]。

3.資金運(yùn)作不透明

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在資金運(yùn)作方面存在非法集資、資金違規(guī)挪用和融資渠道不規(guī)范等問題。一些項(xiàng)目以高回報(bào)為誘餌非法集資，損害投資者利益；部分項(xiàng)目資金被挪用，導(dǎo)致工程進(jìn)度和質(zhì)量受影響；一些項(xiàng)目選擇不正規(guī)的融資渠道，存在金融糾紛風(fēng)險(xiǎn)[12]。

4.產(chǎn)權(quán)不清晰

產(chǎn)權(quán)問題主要集中在房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不明和土地權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)分離。一些項(xiàng)目在銷售過程中未能明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，導(dǎo)致購房者無法取得合法產(chǎn)權(quán)證書。此外，土地權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)分離的情況也給項(xiàng)目長期持有和運(yùn)營帶來不確定性。

（二）運(yùn)營管理存在的主要問題

1.專業(yè)人才缺乏

養(yǎng)老護(hù)理人才的短缺已成為制約養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。隨著老齡化程度加深，養(yǎng)老護(hù)理人員的需求與供給之間的矛盾日益突出，特別是對于殘障和失能老人的特殊照顧需求，許多機(jī)構(gòu)尚未能提供充分的支持和專業(yè)服務(wù)，這直接影響到服務(wù)質(zhì)量和管理效率。根據(jù)調(diào)研，我國失能失智老年群體約有4500萬人，而持證的養(yǎng)老護(hù)理員僅有50萬人，導(dǎo)致護(hù)理人員供給嚴(yán)重不足。

2.服務(wù)質(zhì)量偏低

許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，尤其是民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，普遍存在設(shè)施簡陋、功能單一的問題，服務(wù)內(nèi)容往往僅限于基本的生活照料，缺乏醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂、心理健康等配套服務(wù)。另外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于資源限制，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和服務(wù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市。服務(wù)模式的局限性不僅限制了老年人的生活質(zhì)量，還直接影響到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率和口碑，使得機(jī)構(gòu)在激烈的市場競爭中處于不利地位。

3.運(yùn)營成本較高

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍面臨著運(yùn)營成本不斷攀升的問題，包括人工成本、房租、水電費(fèi)以及日常開支等各項(xiàng)費(fèi)用。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨著盈利狀況微薄、資金鏈緊張的困境，難以維持正常的運(yùn)營和發(fā)展。

三、政策建議

（一）養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合規(guī)性對策建議

1.完善政策制度并加強(qiáng)用地供后監(jiān)管

一是加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地規(guī)劃，制定養(yǎng)老用地政策文件，例如將養(yǎng)老地產(chǎn)用地作為一種獨(dú)立的土地類型，明確用地性質(zhì)。

二是配套和完善養(yǎng)老地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度，加大對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體資格和條件審核。

三是健全監(jiān)管措施，利用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，加強(qiáng)監(jiān)管部門間信息共享，確保養(yǎng)老地產(chǎn)土地用途、規(guī)劃條件、配建要求等落實(shí)到位。

2.優(yōu)化辦理手續(xù)并加大指導(dǎo)嚴(yán)把審核關(guān)口

一是相關(guān)部門要優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目審批報(bào)建手續(xù)和推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)消防審驗(yàn)手續(xù)辦理。

二是要加大對養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查，督促施工單位在建設(shè)過程中嚴(yán)格按照規(guī)劃許可和消防標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。

三是加大培訓(xùn)指導(dǎo)，加強(qiáng)對養(yǎng)老地產(chǎn)消防審驗(yàn)工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，規(guī)范操作流程。

3.規(guī)范資金籌集使用并加大監(jiān)管披露

一是構(gòu)建有效的融資模式。搭建商業(yè)保險(xiǎn)、社會(huì)保險(xiǎn)資金、海外信托基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場通道。同時(shí)引導(dǎo)民間資本投入，探索PPP及REITs融資模式，為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金籌集渠道。

二是要求養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目方定期披露資金運(yùn)作情況，包括資金來源、使用情況、投資回報(bào)等，接受監(jiān)督。

三是嚴(yán)格資金使用，規(guī)定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金使用范圍，確保用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)等方面，嚴(yán)禁挪作他用。

四是加強(qiáng)監(jiān)管，對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金從籌集、使用到歸還的全過程進(jìn)行監(jiān)管，確保資金運(yùn)作的透明度和合規(guī)性。

4.提升產(chǎn)權(quán)意識并增加產(chǎn)權(quán)信息透明度

一是加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)意識。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商和投資者需提高產(chǎn)權(quán)意識，充分了解相關(guān)法律法規(guī)，確保土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的合法性和穩(wěn)定性。

二是公開產(chǎn)權(quán)信息。有關(guān)部門應(yīng)建立養(yǎng)老資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息公開制度，公開產(chǎn)權(quán)信息，提高產(chǎn)權(quán)透明度，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督，規(guī)范交易與登記規(guī)則，規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易行為。

（二）運(yùn)營管理政策建議

1.完善養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)與激勵(lì)機(jī)制

一是提高養(yǎng)老護(hù)理人員的待遇與培訓(xùn)。政府應(yīng)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)人才專項(xiàng)基金，用于養(yǎng)老護(hù)理人員的培訓(xùn)、考核和職業(yè)激勵(lì)，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量。

二是推動(dòng)職業(yè)資格認(rèn)證和繼續(xù)教育。通過設(shè)立養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)資格認(rèn)證體系，加強(qiáng)繼續(xù)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)能力，吸引更多高素質(zhì)人才進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)。

2.鼓勵(lì)跨區(qū)域協(xié)同與共享資源

一是建立區(qū)域合作機(jī)制。政府可通過區(qū)域協(xié)同政策，推動(dòng)跨區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)資源共享、經(jīng)驗(yàn)交流及聯(lián)合發(fā)展，尤其是在城鄉(xiāng)差距較大的地區(qū)，通過資源整合提升養(yǎng)老服務(wù)的整體水平。

二是探索跨行業(yè)協(xié)同模式。通過加強(qiáng)政府、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社工組織、保險(xiǎn)公司等多方的協(xié)作，形成合力，共同推動(dòng)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營。

3.強(qiáng)化資源配置與資金保障

一是優(yōu)化資源配置和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。行業(yè)應(yīng)合理規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模和布局，支持存量養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施提升改造。建立明確的條例流程、資金連接、內(nèi)部人員管理、用工機(jī)制等制度，以提高養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營效率，確?？沙掷m(xù)運(yùn)營和良性發(fā)展。

二是強(qiáng)化財(cái)政資金和金融保障。通過強(qiáng)化支持老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)的資金保障，加大中央預(yù)算內(nèi)投資支持力度。

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https://www.sohu.com/a/456394167_121146.

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